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Rehabilitación: actores y garantes del proceso
Para 2030 se quiere llegar a 1,2 millones de viviendas rehabilitadas, según el objetivo marcado por el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC). En todas estas obras de rehabilitación existe una especialmente necesaria, la que asegura no solo los trabajos de nueva ejecución, sino además los daños ocasionados a los elementos que ya existen en el inmueble y sobre los que no se interviene, también conocida como garantía de bienes preexistentes.
ARTÍCULO PUBLICADO EN LA REVISTA PYMESEGUROS Nº 116
Actualmente, y desde hace ya unos años, la actividad ligada a la rehabilitación de espacios e inmuebles es tendencia dentro del sector de la construcción y la promoción inmobiliaria. Son muchos los factores que influyen en esta dinámica, desde la falta de suelo en los núcleos de población con mayor actividad económica, hasta la antigüedad del parque inmobiliario español, en el que más de la mitad de las viviendas tiene, al menos, 40 años.
Ello, unido a la aprobación de Directivas Europeas de obligado cumplimiento para los estados miembros, a favor de, entre otros, la reducción de la huella de carbono en todos los procesos, incluido el constructivo, o la mejora de la eficiencia energética de nuestros edificios, hacen que las intervenciones de rehabilitación se hayan multiplicado exponencialmente en un intento por llegar a 1,2 millones de viviendas rehabilitadas antes de 2030, según el objetivo marcado por el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC).
Para que todo este proceso tenga éxito, es necesario que se den diferentes factores y definir los actores a involucrar en el proceso.
Ayudas europeas
Entre los factores, a parte de la movilización de legislación y normativa para la regulación del proceso, es necesaria la creación de mecanismos de subvención y ayudas, en este caso provenientes de fondos europeos conocidos como Next Generation, que faciliten a las Comunidades de Propietarios la toma de decisión a la hora de intervenir en su edificio para mejorar su eficiencia energética, accesibilidad, conservación o su mantenimiento.
En cuanto a los actores en la rehabilitación de un inmueble, la ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación definía ya a los agentes en cualquier proceso constructivo, sus obligaciones y responsabilidad, si bien en el caso de rehabilitaciones y bajo el marco anteriormente comentado, surge una nueva figura a partir de la publicación del Real Decreto 853/2021 - el agente rehabilitador.
El agente rehabilitador se define como aquel capaz de gestionar y supervisar de manera integral todas las tareas asociadas a una rehabilitación (solicitud de subvenciones y ayudas, búsqueda de financiación, seguimiento del proyecto y su puesta en obra) con el objetivo de alcanzar los resultados perseguidos, fundamentalmente ligados a la mejora de la certificación energética del edificio que se interviene.
De hecho, será precisamente la ratificación del resultado en materia de eficiencia energética del edificio en su fase de servicio la que confirme el importe definitivo de la ayuda otorgada, pudiendo ésta verse reducida en la medida que se constate el no haberse alcanzado la mejora proyectada, de ahí que el agente rehabilitador se convierta en una figura fundamental como garante de todo el proceso rehabilitador.
Entre las funciones confiadas al agente rehabilitador se encuentra la interlocución con los diferentes actores de cada una de las partes intervinientes (Administraciones Públicas, financieras, bancos y entidades aseguradoras, administradores de fincas, arquitectos, aparejadores, contratistas y la propia Comunidad de Propietarios, en este caso en el papel de promotora), lo que implica que este debe disponer de los conocimientos y medios técnicos y empresariales necesarios para cubrir un espectro tan amplio de necesidades.
Proteger todas las etapas de la obra
Cae, por tanto, por su propio peso la importancia de disponer de las garantías necesarias que permitan proteger todas las etapas de la obra, ya sea en su diseño, puesta en obra o una vez terminadas y en fase de servicio, ante cualquier evento de carácter imprevisible.
En este sentido, las entidades aseguradoras podemos acompañar a los diferentes agentes de la edificación con coberturas diseñadas para proteger su propia actividad a través de seguros de Responsabilidad Civil destinados a responder frente a daños a terceros o en su caso los seguros vinculados a la propia obra.
Dentro de estos, se encuentra el seguro destinado a dar cobertura a los daños materiales que se ocasionen durante el transcurso de la obra, también conocido como póliza Todo Riesgo Construcción y que, habitualmente, es formalizada por el contratista principal que ejecuta los trabajos.
Su principal característica diferenciadora en obras de rehabilitación es que, entre las garantías a contratar, una se hace especialmente necesaria, la que asegura no 
solo los trabajos de nueva ejecución, sino además los daños ocasionados a los elementos que ya existen en el inmueble y sobre los que no se interviene, también conocida como garantía de bienes preexistentes.
Por último, existe otra solución aseguradora, conocida como seguro de Rehabilitación Trienal y comercializada en exclusiva por Asefa, que se destina a dar respuesta a cualquier daño material que se manifieste una vez terminada la obra y que tenga su origen en esta durante el transcurso de hasta tres años.
Florencio González, director del departamento de Construcción de Asefa Seguros
Revista Pyme Seguros
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