La hipoteca inversa, herramienta clave ante el reto de la longevidad

La escasa cultura financiera de la población y el arraigo cultural de dejar en herencia la vivienda son los principales obstáculos con los que se encuentra la comercialización de la hipoteca inversa, que, además, exige mucha especialización a sus distribuidores. Sin embargo, la actual situación de incertidumbre económica, junto con el incremento de la longevidad hace que sea un producto de gran interés para complementar la pensión de las personas mayores.

La hipoteca inversa está regulada desde el año 2007, momento en que ya operaba Óptima Mayores y cajas de ahorro y algún banco que luego se fueron incorporando al mercado, pero que salieron de él con la posterior crisis económica e inmobiliaria. “La hipoteca inversa no se ha desarrollado en España porque no ha habido entidades de crédito o aseguradoras que lo hayan querido suscribir o, por lo menos, suscribir con una ambición comercial”, reconoce Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, quien señala que si bien ahora hay compañías y entidades financieras que lo quieren vender, ninguna ha hecho campañas comerciales, porque “lo tienen más como producto de servicio”.

Uno de sus hándicaps es su tardía regulación, ya que, en otros países, como Estados Unidos y el Reino Unido, en los años 60 ya había una normativa. “Yo creo que esta falta de regulación hizo que tampoco se desarrollará lo suficiente”, sugiere Nuria López, directora de Hipoteca Inversa de Caser Seguros, cuya aseguradora lanzó este producto en 2019. “Está claro que hay un nicho en la sociedad importante que lo necesita”, justifica. Prácticamente un 90% de los mayores de 65 años tienen vivienda en propiedad y más de un 57% de los jubilados reconocen que tienen problemas para llegar a fin de mes. Mientras en otros países se ha apostado por el alquiler, en España se ha invertido en vivienda (un 78% del parque de la vivienda española es en propiedad), hasta el punto de que los mayores han ahorrado 6 veces más en inmuebles que en planes de pensiones. Por eso, “si tienes un patrimonio inmobiliario que tiene un valor, ¿por qué no disfrutar de él para poder vivir mejor?”, se pregunta, con la ventaja de que no acaba con ese factor social y cultural de dejar como legado la vivienda a los hijos, ya que en ningún momento con la hipoteca inversa se pierde la propiedad.

Además, como matiza Miguel Alonso, director de Premiun Quality Investments, “los mayores tienen un papel fundamental en este país en épocas de crisis, muchas veces son el soporte de la familia en esos momentos, cuidando a los nietos, manteniendo a los hijos que se quedan en el paro, y sus pensiones pueden ser insuficientes para afrontar no solamente la carga de su vida habitual, sino la carga extra que viene en ciertos momentos”.

Dificultades de venta

El principal problema que ve Ángel Cominges en la comercialización de la hipoteca inversa es que “es un producto muy difícil de vender”, ya que el periodo medio de maduración es elevado, de casi de 5 meses desde que llama el cliente y, en su caso, solo cobran cuando se cierra la operación. Requiere, asimismo, mucha especialización y un asesoramiento con mucha transparencia y personalización: “Hay que hacer un estudio particular para cada cliente muy extenso en función de su situación económica, de sus necesidades financieras, de su esperanza de vida”, sostiene. A ello se le suma el riesgo reputacional, muy considerado por bancos y aseguradoras, “porque es un colectivo muy sensible y puede ocurrir que cualquier reclamación enturbie otros negocios que se tengan”. En esta línea, desde Óptima Mayores se ha constituido el Consejo Español de Hipoteca Inversa, cuyo objetivo es construir en España un mercado de las empresas transparente y responsable: “Es fundamental que el cliente, antes de contratar nada, vea todo lo que hay en el mercado y obtenga su estudio comparativo”, añade.

Para Ernesto Getino, director general de Getino Finanzas, es una cuestión de que “la cultura financiera que tenemos en España es muy baja; la forma de ahorro ha estado basada en el ladrillo y, sobre todo en la vivienda principal, pero no desde una perspectiva financiera”. Además, hay una falta de conocimiento en el mercado por parte de los perceptores de este vehículo: “Habría que hacer un esfuerzo importante de comunicación y, sobre todo, de información para que las personas de tercera edad vean que tienen ahí una posibilidad y un vehículo súper atractivo”, propone. Asimismo, insta a la necesidad de que entren nuevos players en el mercado, como podrían ser empresas de servicios de inversión, que capten ahorradores a través de fondos de inversión especializados en la gestión y financiación de viviendas.

No obstante, su comercialización se ha reactivado en los últimos años “porque hay un nicho de mercado que lo necesita”, afirma Nuria López, quien también comparte la necesidad de que existan cuantos más proveedores mejor, para que el producto se pueda dar a conocer más y los clientes tengan más opciones de elección: “Estamos hablando de más de 8 millones de personas que tienen esta vivienda en propiedad con más de 65 años y que casi un 90% de nuestros jubilados dependen únicamente de la pensión pública; esta situación ha permitido la reactivación del producto”, asegura.

Asesoramiento independiente

En cualquier caso, la entrada de nuevos agentes en el mercado está bastante regulada. Como aclara López, la Ley 41/2007 regula quién puede conceder la hipoteca inversa: las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito o las aseguradoras autorizadas para operar en España. “En el marco de la distribución, desde Caser, se exige es se tengan los conocimientos necesarios para poder distribuir el producto”, incide.

Cominges señala, asimismo, que en la distribución hay una figura, que es un requisito legal, que es el asesor independiente, de modo que la aseguradora o el banco deben formalizar el contrato a través de él, como mecanismo para proteger a la persona mayor, para que tenga un asesoramiento independiente y acceso no solo a un único producto, sino a la amplia gama que pueda haber en el mercado. Por eso, coincide en que la figura de corredor de seguros puede ser idónea siempre que tenga una especialización importante en seguros de Vida, con capacitación actuarial y que tenga experiencia también en productos financieros. Con todo, encuentra una pega: el corredor está acostumbrado a trabajar con las aseguradoras, pero para presentar un estudio comparativo tiene que tener acceso también a los productos bancarios. Y pone el ejemplo de Reino Unido, donde el año pasado año se hicieron 44.000 hipotecas por valor de 4.200 millones de libras, por medio de 12 operadores, de los que ninguno eran corredores, sino asesores especializados en hipoteca inversa, “porque se requiere muchísima experiencia, especialización, recursos, las compañías de seguro no remuneran lo suficiente para cubrir sus costes…”.

Sin embargo, Ernesto Getino pone sobre la mesa una gran ventaja del corredor: su cercanía a las personas que necesitan este producto, con un vínculo importante en la gestión de los riesgos, tanto personales como patrimoniales. El conflicto que puede surgir, a su parecer, es que el cliente entienda que tiene que pagar por esos servicios profesionales de asesoramiento.

“Hoy en día, las corredurías están cada vez mejor preparadas para afrontar los nuevos retos y asesorar de forma idónea a sus clientes en diferentes áreas, con personal que son grandes profesionales, con un marcado criterio de independencia y cada vez con una mayor formación y preparación. Casi todas las corredurías tienen servicios especializados, personal formado y certificado con las últimas titulaciones de asesor financiero y certificaciones Mifid; y así como consultores inmobiliarios o hipotecarios”, opina Miguel Alonso. “Quiero aquí romper una lanza por la magnífica labor que están haciendo muchos corredores en España; es un canal muy cercano al cliente, a sus riesgos y a su gestión patrimonial y, por esa cercanía, muchas veces son los primeros que detectan esa necesidad, porque estamos al lado del cliente”, añade.

Selección de activos

A la hora de fijar los intereses de este producto, la directora de Hipoteca Inversa de Caser reconoce que se tienen en cuenta muchos inputs: cuál es el coste de financiación, los gastos internos, el coste de solvencia, el margen de beneficio, así como los tipos que hay en el mercado, para que vayan en consonancia. Como reconoce, el tipo de interés es fijo y es común para todas las operaciones. Otra cosa es la política de selección de riesgos, para ver si el activo es apto para la operación.

“Aparte de todos los costes y demás cuestiones que baraja cada entidad, el tipo de interés está marcado fundamentalmente por los tipos que hay en el mercado general”, confirma Getino. Ahora bien, a la hora de aceptar la operación se tiene muy en cuenta el activo, es decir, el inmueble: en dónde está, en qué estado de conservación, el importe…, haciendo un análisis de la garantía. “La entidad cuando presta estos fondos lo que quiere es que, ante cualquier eventualidad, tenga la capacidad para poder recuperar esa financiación”, comenta.

Para Alonso el gran problema que vivimos es que se dieron muchas hipotecas inversas que a partir de la crisis de 2008 y a vencimiento, el valor de la vivienda estaba muy por debajo de la hipoteca, “creando un problema reputacional enorme”. “Por eso se ha retrasado tanto, por segunda vez, la comercialización de este producto y ahora se está haciendo con mucha profesionalidad, con mucho cuidado porque es algo que nos preocupa mucho”, matiza.

De ahí que Nuria López, directora de Hipoteca Inversa de Caser, comente que desde su compañía se exija al distribuidor de este producto que haga una formación previa a la comercialización, y que antes de la entrega de la oferta vinculante al cliente, se le realice un asesoramiento independiente obligatorio, que da lugar a la emisión de un certificado que se adjunta junto a la firma en la escritura pública ante notario, “porque estamos intentando evitar al cien por cien, tanto con la distribución como con el diseño del producto, cualquier tipo de riesgo reputacional”.

Seguro de renta vitalicia

Respecto a la idoneidad de que la hipoteca inversa vaya unida a un seguro de renta vitalicia, Nuria López reconoce que desde su compañía no se realiza al no ser necesario por el diseño que han realizado de su hipoteca inversa. En el caso de las entidades financieras pueden conceder la hipoteca inversa tan solo por unos años, por ejemplo 15 años, y luego vincularla a un seguro de renta vitalicia diferida ya que nadie compraría una hipoteca inversa temporal a tan corto plazo. El problema a su entender, y que supuso un gran riesgo reputacional para los bancos hace años, es que, si un beneficiario fallece a corto plazo, los herederos tendrán una deuda alta que puede dar lugar a reclamaciones, dado que dicha deuda incorporaría la prima única de ese seguro de renta vitalicia diferida, prima que suele ser de importe elevado. “En Caser no incorporamos ese seguro, pues en el propio cálculo de la mensualidad tenemos en cuenta el riesgo de longevidad y pérdida de mercado, por lo que la deuda tan solo aumenta con lo que el cliente va cobrando y sus intereses”, asegura. Hay dos opciones: si lo das con mensualidades, el cliente puede elegir una disposición inicial más o menos alta, pero en ningún caso se le hace pagar un coste de este seguro por esta renta vitalicia; o cobrar todo en forma de disposición inicial, sin mensualidades, lo que viene bien a clientes que ahora mismo tienen cargas económicas elevadas que desean cancelar.

Para Ángel Cominges vincular el producto a un seguro “supone un sobrecoste que no tiene ningún sentido”. Entiende que, lógicamente, cada caso se tiene que tratar de manera individualizada, pues hay personas que se encuentran muy cómodas cobrando mes a mes, pero también existe la posibilidad de percibir el capital de golpe, para hacer frente a las exigencias mensuales que se tienen y quitarse de encima alguna carga financiera que se tenga. “El producto está muy bien diseñado tal y como es, sin tenerle que meter complementos que suponen una sobrecarga y un sobrecoste”, sentencia.

Ahora bien, López asegura que la opción de pagar mensualidades sin seguro solo lo pueden hacer las aseguradoras, porque en el propio cálculo de la mensualidad ya se contempla un componente actuarial y se tiene en cuenta el riesgo de longevidad. Cuando se lleva la escritura ante notario, se pone un riesgo máximo de crédito, que no se puede hacer vitalicio, pero se pone una fecha de corte a las mensualidades que va entre los 100 y los 112 años, y quien quiera puede contratar fuera del producto un seguro de renta vitalicia diferida. “La entidad financiera se cubre con un activo, no puede calcular un riesgo actuarial en el producto”, advierte.

Para Miguel Alonso la mejor opción a día de hoy si hay herederos es hacer una renta vitalicia con entidad aseguradora y si no hay herederos es la venta de nuda propiedad. “Es un producto muy flexible que te permite cobrar una renta, cobrar un capital o ambas cosas. Hay personas que tiene un pequeño préstamo que les está ahogando, por lo que la posibilidad de hacer una disposición inicial les permite cancelar sus deudas, ponerse al día y seguir cobrando una renta que le viene muy bien para el día a día”, sostiene.

“Yo soy un gran defensor de la renta vitalicia, pero no la vinculada a la hipoteca inversa, sino el producto en sí. Es una forma de trasladar el riesgo de tu propia longevidad a un tercero. Desde el punto de vista individual del cliente, se garantiza su seguridad económica de por vida”, comenta Cominges.

No solo para ricos

En lo que coinciden todos los profesionales de la mesa redonda organizada por Pymeseguros es que la hipoteca inversa no es solo un producto para ricos, como se pudiera pensar si se tiene en cuenta que las entidades solo entregan entre el 25 y el 50% del valor de tasación de la casa, por lo que para ser rentable el inmueble debe tener un valor elevado. “En un país como España, en el que todo el mundo ha ahorrado en vivienda, no es para ricos, porque quien más o quien menos tiene su piso en propiedad”, sostiene la directora de Hipoteca Inversa de Caser.

El consejero delegado de Óptima Mayores opina que es un producto útil para todos, porque hay gente que necesita dinero y más en estas circunstancias de inflación. Pero también advierte que hay otro tipo de cliente que tiene casas de más valor, que está acostumbrado a vivir bien y quiere seguir viendo bien: “Lo consideramos como un modelo de última solución; nosotros solemos decir ‘convierta su casa en su plan de pensiones”.

“Creo que es más bien un producto para personas que tengan una necesidad imperiosa para su vida diaria”, redunda el director general de Getino Finanzas, ya que los ricos tienen otras vías para poder complementar sus necesidades diarias. Por eso, lo enlaza más con la clase media que, en los últimos tiempos, está perdiendo poder adquisitivo.

Nuria López, directora de Hipoteca Inversa de Caser, corrobora que la mayoría de sus clientes son de clase media alta, que son los que tienen cierta cultura financiera y que están acostumbrados a vivir bien y a tener un nivel de vida alto, “con casas que cuestan mucho, pero que también les cuesta mucho mantener”. “Son personas que tienen más asimilado que quieren mantener su nivel de vida y los hijos lo comparten”, agrega, ya que prefieren que sus padres sean autónomos y no tener que ayudarles económicamente. “En estas capas media-media alta está cuajando más fácilmente”, concluye, mientras que las más bajas prefieren, en muchas ocasiones, pasarlo mal a dejarles una deuda a sus hijos que represente un menor valor de la vivienda.

“Además, influye mucho la ubicación y la valoración de la vivienda, porque en viviendas de valor bajo, la renta que se percibiría sería baja y no solucionaría probablemente los problemas de nuestro cliente”, añade el director de Premiun Quality Investments: “Si tienes una vivienda que vale menos de 60.000 euros, no resulta atractivo realizar una hipoteca inversa porque la renta que le va a generar va a ser insuficiente para complementar su pensión. Sin embargo, para quienes tienen una vivienda de un mayor importe, por ejemplo, a partir de 300.000 euros, las entidades financieras o las aseguradoras disponen de margen más amplio para poder ayudarles y generar una renta que hace que el producto sea mucho más atractivo”, incide.

Buena divulgación

En cualquier caso, Ernesto Getino, director general de Getino Finanzas, vuelve a recordar que el principal obstáculo con que se encuentra este producto es “el desconocimiento de que existe esta posibilidad”, por lo que insta a que se le dé más publicidad. “Por lo demás, creo que tiene muchísimas ventajas porque además no deja de ser un activo real que, por mucho que se deprecie, no lo hace tan rápido”, argumenta.

“Es muy difícil, porque yo todos los días veo noticias sobre el cuidado que hay que tener con la hipoteca inversa, que el banco se quiere quedar con la casa y demás”, considera Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, para quien no solo es importante divulgarlo, sino divulgarlo bien. “Debemos construir entre todos un mercado que sea realmente útil para personas mayores, pero cuesta todo mucho, por lo que es importantísima la comunicación”, sostiene.

El único contra que aprecia Nuria López para este producto es que “no es idóneo para todos”, pues quien no tenga vivienda en propiedad, no puede acceder a él, y para quien no tenga herederos, no es una buena solución. “Lo demás son todo ventajas, porque te permite disfrutar de tu patrimonio en vida sin perder la propiedad”, acierta a decir. Además, tiene una buena fiscalidad, porque todas las percepciones que recibe el cliente no tributan en IRPF, la formalización está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados, tiene una reducción en un 90% en los honorarios registrales y también una reducción muy importante a nivel notarial.

Sin embargo, Ernesto Getino piensa que se puede mejorar la fiscalidad, sobre todo en aquellas personas que empiecen a recibir fondos con la hipoteca inversa, para las que el Estado debería ofrecer bonificaciones si tiene algún tipo de retención por otros conceptos, como las pensiones. “Tenemos que buscar mecanismos para que la persona que lo necesita de alguna forma lo perciba cuanto antes”, zanja.

En la misma línea se manifiesta Miguel Alonso, director de Premiun Quality Investments, para quien sería necesario crear algún tipo de bonificación o ayuda fiscal, pues “se supone que quien acude a este tipo de financiación, lo hace porque tiene una necesidad económica (ingresos insuficientes, ayuda a su familia,…), estamos hablando de que existe un condicionante social que se debería tener en cuenta por nuestra clase política, ya que sería bueno una ayuda adicional a los perceptores de este tipo de rentas”, insiste. “Además creo que a las personas que firman estas hipotecas inversas probablemente su durabilidad en la vida sea mayor, porque les das tranquilidad, les quitas ansiedad. Es una labor social muy grande”, apostilla Getino.